Poradnik eksploatacji budynku

Przeglądy 1Aby budynek cieszył się świetnością przez długi czas musimy dokonywać przeglądów okresowych. Przez kogo muszą być wykonywane? Co jaki czas? Co grozi za ich niewykonanie?

Według ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane-Rozdział 6 „Utrzymanie obiektów budowlanych” Art.61 do obowiązków właścicieli lub zarządców obiektu budowlanego należy:
1) utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z zasadami(o których mowa w art. 5 ust.2);
2) zapewnienie, dochowując należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub siły natury ,tj.: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, itp.w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Dlatego obiekty budowlane powinny być w czasie trwania ich użytkowania poddawane sprawdzeniu przez zarządcę lub właściciela kontroli okresowej:

tabela przeglądy

Należy pamiętać, że budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000m2 powinno się kontrolować dwa razy do roku(do 31 maja i do 30 listopada)-w kontroli corocznej przed i po zimie. Oprócz tych dwóch okresów kiedy musimy wykonać sprawdzenie budynku istnieją jeszcze inne kontrole, które powinniśmy wykonywać np. sprawdzenie stanu technicznego kotłów grzewczych. W zależności od efektywnej pracy nominalnej robimy to co najmniej raz na 2 bądź 4 lata.

Jak więc widać bezpieczeństwo zależy w dużej mierze od nas samych. Zlecając wykonanie przeglądu możemy spokojnie kłaść się spać, ale komu to zlecić? Wszystkie okresowe kontrole mogą przeprowadzać tylko osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Uprawnienia w ograniczonym zakresie dają nam możliwość kontroli niewielkich obiektów (tj. domy jednorodzinne) o małej kubaturze, do maksymalnej wysokości budynków do 12 m, zagłębieniu budynku w gruncie do 3m, itd. Zwróćmy uwagę, że osoby dokonujące kontroli obiektów budowlanych muszą posiadać ważne ubezpieczenie OC i przynależeć do Izby Inżynierów Budownictwa. Przeglądy pięcioletnie powinny być sporządzane przez osoby posiadające uprawnienia konstrukcyjno-budowlane i instalacyjne bez ograniczeń. W przypadku błędnego wykonania przeglądu należy go powtórzyć, a co za tym idzie, będziemy musieli komuś zapłacić po raz drugi za tę samą pracę. Przykładowo: koszt przeglądu obiektu o powierzchni 600-1000m2 waha się w okolicach 600zł.

Obowiązkiem właściciela lub zarządcy jest prowadzenie dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, przez cały okres użytkowania, książki obiektu budowlanego(KOB). KOB to dokument przeznaczony do zapisu przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy obiektu. Umieszcza się tam również protokoły, oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego.
Na szczęście obowiązek prowadzenia KOB nie dotyczy właścicieli i zarządców:
1)budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
2)obiektów budowlanych,
3)budownictwa zagrodowego i letniskowego
4)innych wymienionych w atr.29 ust.1.

Kiedy przeprowadzimy kontrolę przez odpowiednią firmę staniemy przed jedną z dwóch ścieżek. Pierwsza, gdy przeprowadzony przegląd wyszedł pozytywnie. Druga zaś dotyczy nas gdy nie spełniamy warunków tzn. obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia i środowiska, bądź doprowadzić do katastrofy budowlanej itd. Właściwy organ nakazuje wtedy usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W przypadkach nieprzestrzegania kontroli budynku ustawodawca przewidział karę grzywny, ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do roku. Zwróćmy uwagę, że ukarana może zostać osoba przeprowadzająca kontrolę jak i właściciel obiektu budowlanego. Naprawa powinna być potwierdzona w protokole z kontroli obiektu budowlanego,a osoba dokonująca kontroli jest zobowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu, zaś oni przeprowadzają kolejną kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

Umieszczone tu informacje są tylko kroplą z tego co powinniśmy wiedzieć o przeglądach budowlanych, czasie, w którym powinnyśmy je przeprowadzać oraz obowiązkach, jakimi są obarczeni właściciele i zarządcy budynków, a także osoby przeprowadzające kontrole. Budynek poprawnie eksploatowany odbije się na zasobności naszego portfela, więc nie oszczędzajmy na przeglądach.

Przeglądy 2

Napisała: Anna Szabelewska