Oswoić opóźnienia

Źródło: e-prawopracy.pl

Źródło: e-prawopracy.pl

Każdy z nas chyba słyszał kiedykolwiek termin „są opóźnienia na budowie”. Jest to ulubione zdanie dziennikarzy w czasie relacji z medialnych i rozpoznawalnych placów budowy. Jednakże, czy kiedykolwiek zastanawialiście się, co może być ich powodem? Kto zawinił? Jak temu zapobiegać?

Pojęcie opóźnień jest znane na całym świecie, dlatego dokładne wyjaśnienie mówi, że opóźnienie robót budowlanych jest to przekroczenie terminu oddania budynku do użytku zawartego w umowie. Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U Nr 16, poz. 93 z pózn. Zm.) rozróżnia dwa rodzaje opóźnień: zwykłe oraz kwalifikowane czyli tzw. zwłoka.

Powody, przez które termin oddania budynku się przedłuża, są często złożone i trudne do przewidzenia, jednakże najczęstszym są błędy i niezgodności w dokumentacji projektowo-kosztorysowej. W przypadku wszelkich nieścisłości, ciężko znaleźć osobę, która weźmie odpowiedzialność za pomyłkę. Teoretycznie powinien odpowiadać za to projektant, aczkolwiek nie zawsze jest on jedynym winowajcą. Może przecież dojść do błędnych pomiarów, na bazie których zrobiono zły projekt. Skutkiem tego jest postój w dalszych pracach budowlanych, co powoduje koszty i niezadowolenie inwestora, który notabene, także może być powodem opóźnień poprzez powolne podejmowanie decyzji.

Kolejną przyczyną przekroczenia terminu oddania budynku do użytku może być niskiej jakości zarządzanie oraz nadzór na budowie. Jest to zadanie trudne i wymagające dużego doświadczenia, szczególnie w przypadku dużych inwestycji oraz pracy z obcokrajowcami. Poza tym, aby nie dopuścić do opóźnień, relacje na linii inwestor-wykonawca, powinny być co najmniej poprawne. Powodem psującym kontakty pomiędzy nimi mogą być opóźnienia w płatności inwestora na rzecz wykonawcy.

Każdy kierownik nadzorujący budowę powinien być przygotowany na nieplanowane trudności pojawiające się w czasie budowy, jednakże nawet najbardziej doświadczony inżynier nie potrafi przewidzieć nadchodzących warunków atmosferycznych. Co prawda, technologia pozwala na kontynuowanie budowy w czasie mrozów korzystając np. z nagrzewnic (jak podczas budowy stadionu narodowego) lecz niestety jest to bardzo kosztowne i często nieopłacalne. Niektóre projekty zakładają, że temperatura może spaść na tyle nisko aby uniemożliwić dalsze kontynuowanie prac i jest wtedy wprowadzany planowany przestój w budowie. Niestety często zdarza się, że inwestor założy sobie nierealny czas realizacji przedsięwzięcia i nie weźmie pod uwagę konieczności przerwania robót, co generuje kolejne dni opóźnień. Bywa także, że inwestor w ostatniej chwili zmieni koncept swojej inwestycji przez co trzeba czekać np. na sprowadzenie odpowiednich materiałów. Najgorszą z możliwych sytuacji, patrząc z punktu widzenia wykonawcy, jest nagły brak środków finansowych inwestora na dokończenie budowy.

Znamy już czynniki wywołujące opóźnienie, a więc w jaki sposób nie dopuścić do ich powstawania? Po pierwsze należy sporządzić dobry harmonogram prac budowlanych. Jest to bardzo trudne zadanie, jednakże ułożenie dobrego planu prac, bardzo ułatwi nam dalszą realizację projektu w terminie. Harmonogram umożliwia kontrolę postępu, rozliczanie wykonawców z realizacji umowy a także planowanie dostaw materiałów niezależnie, czy materiały zamawia wykonawca, czy inwestor. W harmonogramie w sposób graficzny zaznacza się termin rozpoczęcia i czas trwania poszczególnych etapów. Przedmiar (ilość) robót oraz liczbę godzin potrzebną do ich wykonania przyjmuje się z kosztorysu.

harmonogram

Rys.1 Przykładowy harmonogram prac budowlanych

 

Wspólna praca inwestora i wykonawcy nad czytelnym harmonogramem, to pierwszy warunek powodzenia projektu. Obie strony powinny mieć świadomość zakresu prac, jaki jest do wykonania, ich złożoności, czasochłonności i wzajemnych uwarunkowań. To eliminuje wiele nieporozumień, które mogą zniszczyć projekt takich jak: nierealne oczekiwania inwestora co do terminów, niedoszacowania wykonawcy spowodowane niedoprecyzowanymi wymaganiami dotyczącymi zakresu prac. Da to inwestorowi również informacje o stanie inwestycji. Nawet, jeśli wystąpią jakieś opóźnienia nie będą one niespodzianką, tylko zaplanowaną i uzgodnioną modyfikacją w projekcie. Aby nie dopuścić do opóźnień, należy trzymać się terminów jakie ustaliliśmy w naszym harmonogramie.

Kolejną rzeczą, o jakiej trzeba pamiętać, aby nie dopuścić do przekroczeń terminów jest skuteczna komunikacja z inwestorem oraz sprawna współpraca z podwykonawcami. Zapewnienie inwestorowi wglądu w stan projektu eliminuje problemy z dogadywaniem szczegółów inwestycji, dzięki czemu każda wątpliwość może być na bieżąco rozpatrywana. Natomiast uświadomienie podwykonawcom, że są częścią projektu i terminowe wykonanie przez nich zadań ma wpływ na działania innych osób zaangażowanych w projekt, zwiększa ich poczucie odpowiedzialności. Możliwość prowadzenia dyskusji skupionych wokół ich zadań oraz wspólne analizowanie rozwiązań zacieśnia współpracę i eliminuje niedomówienia. Musimy pamiętać, że zarówno dla wykonawcy jak i dla inwestora bezcenna jest wiedza na temat tego jakie prace zajmują ile czasu i komu. Dzięki temu z każdym kolejnym projektem wykonawca ma szanse poprawić efektywność swojego zespołu, a inwestor lepiej oszacować rentowność inwestycji .

Można powiedzieć, że niezależnie od tego czy mamy do czynienia z budową małego domku jednorodzinnego czy też wysokiego biurowca w centrum Warszawy, budowa jest skomplikowanym procesem o złożonym charakterze. Dobre zaplanowanie nadchodzących prac może niezwykle ułatwić i go przyśpieszyć, jednakże nie ma jakiejkolwiek gwarancji na to, że wszystko pójdzie tak, jak sobie to zaplanujemy i wymarzymy.

Napisał: Jan Szydłowski